Bepaling afschrijving op verhuurd hotelpand

14 mei 2007 | Hof Amsterdam | jurisprudentie | LJN: AT9971, 04/03627

Twee echtgenoten waren eigenaar van een hotelpand, dat zij verhuurden aan een BV. Het echtpaar was aandeelhouder van deze BV, die de exploitatie van het hotel verzorgde. In de periode van juli 1998 tot december 1999 werd het hotel ingrijpend verbouwd. De totale verbouwingskosten bedroegen ƒ 3,6 miljoen. Van de verbouwingskosten werd 20 % beschouwd als kosten van onderhoud; de overige 80 % had betrekking op verbetering. In geschil was de afschrijving op het pand respectievelijk op de verbouwing die het echtpaar in 1998 en 1999 in aftrek op het inkomen kon brengen. Het hotelpand bestond uit twee afzonderlijke, onderling verbonden panden. De aanschafwaarde van het ene pand was ƒ 725.000. Hof Amsterdam stelde de waarde van de grond per 1 januari 1997 vast op ƒ 300.000. Het Hof stelde de restwaarde van dit pand vast op ƒ 150.000. Mede gelet op de matige staat van onderhoud van het pand bij aanvang van de verhuur in 1997 en hogere slijtage voor een hotelpand vanwege het intensieve gebruik stelde het Hof de afschrijving op 3 % per jaar. Het andere pand was tot 1 juli 1998 voor 40 % als woning in gebruik bij de verhuurder. Afschrijving op dat gedeelte kon pas vanaf 1 juli 1998 plaatsvinden. De afschrijving moest gebaseerd worden op de historische kostprijs van ƒ 235.000 in 1987. De waarde van de grond op de aankoopdatum was tussen partijen niet in geschil; deze bedroeg ƒ 58.750. Wel in geschil waren de restwaarde en het afschrijvingspercentage. Het echtpaar stelde de restwaarde op nihil, terwijl de inspecteur verwees naar een in 2001 gesloten huurovereenkomst met een duur van 50 jaar. Het Hof vond niet aannemelijk dat het pand 30 of 40 jaar na de verwerving in 1987 volledig teniet zal zijn gegaan en stelde de restwaarde vast op ƒ 60.000. Omdat het pand ten tijde van de aankoop al geruime tijd bestond en rekening houdend met het intensieve gebruik vond het Hof ook voor dit pand een afschrijving van 3 % per jaar redelijk. Op de verbouwing kon naar het oordeel van het Hof pas worden afgeschreven vanaf de ingebruikname van het pand na de verbouwing in mei 1999. De inspecteur was van mening dat op de kosten van verbetering van de panden niet kon worden afgeschreven. Het echtpaar wilde de verbouwing van de badkamers, de liftinstallatie, de keuken, het café-restaurant en de ontbijtzaal in 10 jaar afschrijven en het restant van de verbouwing in 30 jaar. De inspecteur baseerde zijn standpunt op een taxatierapport waarin de restwaarde van de beide panden 40 jaar na de verbouwing werd geschat op ƒ 4.675.000. Dat was hoger dan het bedrag van de verbouwing. De taxateurs hadden zich gebaseerd op de jaarlijkse huur voor het hotel volgens een in juli 2001 afgesloten huurcontract. Die overeenkomst was echter beëindigd omdat de huurder zijn verplichtingen niet nakwam. Het Hof vond het huurcontract geen goede basis voor de waardering van de panden. Het Hof zag geen reden om de afschrijving te differentiëren naar gelang de soort verbetering, omdat niet exact was aan te geven welke kosten betrekking hadden op welke verbeteringen. Met de differentiatie in de levensduur kon volgens het Hof rekening worden gehouden door uit te gaan van de gemiddelde levensduur van de verbouwing. Het Hof stelde die levensduur op ongeveer 33 jaar en hield rekening met een restwaarde van ƒ 100.000. De afschrijving van de verbouwing kwam uit op hetzelfde percentage als het percentage voor de panden. Op die manier was volgens het Hof rekening gehouden met de omstandigheid dat de verbouwing was opgegaan in de panden.