ITZA-methode kan worden gebruikt voor huurkapitalisatie van winkelpand

14 mei 2007 | Overig | jurisprudentie | LJN: AY3893, SBR 05/2207 en SBR 05/2208

De eigenaren van een winkelpand bestreden de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde van het pand. De gemeente had de waarde bepaald door middel van kapitalisatie van de bruto huur. De gehanteerde huurwaarde per m² was gebaseerd op vergelijking met een aantal referentieobjecten. De eigenaren bestreden de gehanteerde huurwaarde. Zij wilden een andere methode voor de vaststelling van de huurwaarde gebruiken waarbij de winkelruimte werd opgedeeld in zones (zone A, B, C etc.). Aan de zones B, C en volgende wordt bij deze methode een van zone A afgeleide huurwaarde per m² toegekend. De methode staat bekend als ITZA-methode (In Terms of Zone A). Volgens de rechtbank Utrecht laat de Wet WOZ het gebruik van de ITZA-methode toe als methode van kapitalisatie van de bruto huur. Nadeel van de ITZA-methode is dat er geen vaste voorschriften zijn voor de indeling van een pand in zones. Het is de taxateur die deze zones bepaalt. Daardoor zijn grote verschillen in waardering mogelijk. De in het door de eigenaren overgelegde taxatierapport toegepaste zonering was gebruikelijk voor de indeling in zones van kleinere winkels, maar deed naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende recht aan de mogelijkheden van dit pand en daardoor aan de huurwaarde van het pand. Voor de gehanteerde indeling in zones werd in het taxatierapport onvoldoende onderbouwing gegeven. Het door de gemeente overgelegde taxatierapport bevatte een begrijpelijke toelichting op de mede aan de hand van de vergelijkingscijfers vastgestelde waarde.