Nog niet verhuurd pand telde mee voor kwalificatie als fictieve onroerende zaak

14 mei 2007 | Hof Den Bosch | jurisprudentie | LJN: AU4321,04/00565

Overdrachtsbelasting wordt geheven bij de verkrijging van onroerende zaken. In bepaalde gevallen worden aandelen in een vennootschap gelijkgesteld met onroerende zaken. Dat is het geval als de bezittingen van die vennootschap voor 70 % of meer bestaan uit onroerende zaken die niet in eigen gebruik zijn of voor eigen gebruik bestemd zijn. Op grond van deze bepaling legde de inspecteur een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op die betrekking had op de verkoop van alle aandelen in een BV. De BV had haar eerdere houdsteractiviteiten voor de verkoop grotendeels beëindigd. Op het moment van verkoop had de BV verhuurde onroerende zaken in eigendom met een waarde van ƒ 10 miljoen. Het balanstotaal van de BV op de overdrachtsdatum was ƒ 13 miljoen. De koper van de aandelen in de BV bestreed de naheffingsaanslag met als argument dat de onroerende zaken niet werden geëxploiteerd door de BV en dat niet was voldaan aan de 70 %-eis. Hof Den Bosch stelde vast dat een van beide panden sinds de eerste ingebruikneming in 1998 werd verhuurd aan een derde. Het andere pand was bestemd voor de verhuur aan derden, maar werd op de datum van overdracht van de aandelen nog niet verhuurd. Naar het oordeel van het Hof waren de oorspronkelijke houdsteractiviteiten van de BV op de overdrachtsdatum feitelijk gestaakt en waren de werkzaamheden slechts gericht op het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van onroerende zaken. Naar het oordeel van het Hof was op de overdrachtsdatum voldaan aan de exploitatie-eis. Hoewel het tweede pand op de overdrachtsdatum nog niet in gebruik was genomen en dus zonder overdrachtsbelasting verkocht had kunnen worden omdat bij de levering van nieuwe onroerende zaken omzetbelasting berekend moet worden, had dat geen gevolgen voor de vraag of de bezittingen van de BV voor meer dan 70 % uit onroerende zaken bestonden. Het tweede pand telde daarvoor mee. Het Hof wees het standpunt dat voor de bepaling van de maatstaf van heffing slechts die onroerende zaken mogen worden meegeteld die bij een individuele overdracht ook in aanmerking zouden komen voor de heffing van de overdrachtsbelasting af.