Pachtersvoordeel en landbouwvrijstelling

24 september 2008 | Hof Leeuwarden | jurisprudentie | LJNBF3826, BK 1138/01

Een landbouwbedrijf bestond uit een boerderij met 32 ha grond. De boerderij en 23 ha grond werd gepacht; 9 ha grond was eigendom van de landbouwer. De landbouwer kocht eind november 1998 de gepachte boerderij inclusief het melkquotum voor f 2.250.000. De levering vond plaats op 29 maart 1999. De koopsom werd als volgt gesplitst: - grond f 1.120.000 (f 47.435 per ha) - opstallen f 300.000 - ligboxenstal f 40.000 - melkquotum f 790.000 In de loop van 1999 werden het melkquotum, de grond en de boerderij verkocht en werd de onderneming gestaakt. De landbouwer berekende zijn stakingswinst op f 1.003.905, inclusief een pachtersvoordeel van f 60.555. Het pachtersvoordeel is het verschil tussen de waarde van grond bij agrarische bestemming (WEVAB) en de koopprijs die de pachter heeft betaald aan de verpachter. De landbouwer stelde zich op het standpunt dat de woning op de aankoopdatum voor f 200.000 naar het privévermogen was overgebracht. Dat zou betekenen dat de winst bij verkoop van de woning ad f 300.000 onbelast was. De inspecteur bracht een aantal correcties aan. Zo rekende hij de verkoopwinst op de woning tot de winst uit onderneming en berekende hij het pachtersvoordeel op f 733.147, zijnde het verschil tussen de aan- en verkoopprijs van de gepachte grond. Het standpunt van de inspecteur kwam erop neer dat de gekochte grond nooit een andere bestemming had gehad dan wederverkoop en dus voorraad was en geen bedrijfsmiddel. Volgens Hof Leeuwarden slaagde de inspecteur er niet in dat standpunt voldoende te onderbouwen tegenover de stelling van de landbouwer dat hij ten tijde van de aankoop diverse opties openhield, waaronder voortzetting van het bedrijf. De landbouwer gebruikte de grond in ieder geval nog tot een half jaar na de aankoop binnen zijn onderneming. Het Hof diende vervolgens de omvang van het pachtersvoordeel te bepalen. Gelet op de korte tijd tussen de aan- en verkoop van de grond vormde het verschil tussen de aan- en verkoopprijzen een geschikt uitgangspunt. Wel was aannemelijk dat de waarde van landbouwgrond in de tussenliggende periode was gestegen. Deze stijging diende bij de berekening van het pachtersvoordeel te worden geëlimineerd. De inspecteur stelde de WEVAB per verkoopdatum op f 75.000 per hectare. De waarde in verpachte staat bedroeg volgens de inspecteur maximaal 60% van de WEVAB. De inspecteur stelde de autonome waardestijging op een bedrag tussen f 5.000 en f 7.500 per ha. De landbouwer ging uit van een WEVAB op de aankoopdatum van f 50.000 en een pachtersvoordeel van f 2.565 per ha. Het Hof vond beide standpunten onvoldoende onderbouwd. Het Hof stelde de autonome waardestijging vast op 17,5%. De WEVAB per november 1998 kon zodoende worden berekend op 100/117,5 x f 75.000 (gemiddelde verkoopprijs per ha), ofwel f 64.000 per ha. De totale WEVAB van de gekochte grond bedroeg eind november 1998 f 1.511.104. Het pachtersvoordeel bedroeg f 1.511.104 - f 1.120.000 = f 391.104. Dat bedrag diende nog gecorrigeerd te worden met de overdrachtsbelasting bij de aankoop van de grond tot f 414.570. De autonome stijging van de WEVAB viel onder de landbouwvrijstelling en was dus onbelast. Ter zitting van het Hof trok de inspecteur het standpunt in dat de landbouwer het woongedeelte van de boerderij bij de aankoop niet mocht rekenen tot het privévermogen.