Strategische grond van projectontwikkelaar was voorraad

14 mei 2007 | Hoge Raad | jurisprudentie | LJN-nummer: AQ0115 Zaaknr: 39799

Een projectontwikkelaar kocht regelmatig grond in de verwachting dat hij daarop op termijn mocht bouwen. Hij maakte onderscheid tussen niet-strategische gronden en strategische gronden. Strategische gronden hadden op het moment van aankoop vaak nog een agrarische bestemming en lagen op strategische plaatsen. Na verloop van tijd verkocht hij de strategische gronden vaak voor een lagere prijs aan de gemeente in ruil voor het recht om in die gemeente een aantal huizen te bouwen en te verkopen. De opzet was dat de uiteindelijke opbrengst van het bouwproject groot genoeg was om het verlies op de grond te compenseren. Volgens Hof moesten de strategische gronden worden aangemerkt als onderhanden werk. Deze moesten op de integrale kostprijs worden gewaardeerd. De waarde van de bouwclaim mocht niet als bij de aankoop van de grond ten laste van de winst worden gebracht. Ook mocht het verlies bij de verkoop van de grond aan de gemeente niet ten laste van de winst worden gebracht omdat dit in strijd is met goed koopmansgebruik. De verwerving van de bouwclaim hing met de grondtransactie zodanig samen, dat deze niet alleen uit de aan- en verkoop bestond. Na de realisatie van het project moest bekeken worden of er winst of verlies was gemaakt. Volgens de Hoge Raad vormde de strategische grond geen onderhanden werk maar voorraad, omdat de grond niet was gekocht om voor een opdrachtgever te worden bewerkt. Dat had niet tot gevolg dat de grond mocht worden gewaardeerd beneden de kostprijs. Voor het Hof was niet gesteld dat de marktwaarde van de gronden lager was dan de kostprijs. Niet relevant was of de waarde in het economische verkeer bij een agrarische bestemming wellicht lager was dan de kostprijs. De Hoge Raad handhaafde daarom de uitspraak van het Hof.