Verkoop onroerende zaak door BV aan aandeelhouders tegen te lage prijs is uitdeling

14 mei 2007 | Hof Amsterdam | jurisprudentie | LJN-nummer: AI1334 Zaaknr: 02/03965

De waarde van onroerende zaken, die door een BV worden geëxploiteerd, is niet af te leiden van de waarde van de aandelen van de BV, zoals die bij verkoop daarvan is vastgesteld. In een procedure voor Hof Amsterdam kwam aan de orde of de verkoop van onroerende zaken door een BV aan de aandeelhouders voor een zakelijke prijs was gebeurd. De procedure betrof een naheffingsaanslag dividendbelasting met boete en de aanslag vennootschapsbelasting 1993. De activiteit van de BV bestond uit het exploiteren van die onroerende zaken. Kort voor de verkoop van de onroerende zaken waren de aandelen in de BV verkocht aan drie nieuwe aandeelhouders. De verkoopprijs van de onroerende zaken was niet gebaseerd op een taxatie door een deskundige, maar op een berekening uitgaande van de prijs van de aandelen. Bij het verstrekken van een lening aan de BV met de onroerende zaken als onderpand had de bank een beduidend hogere verkoopwaarde aangegeven dan de uiteindelijke verkoopprijs. Gezien het enorme verschil tussen de waarde van de onroerende zaken en de koopsom was het Hof van oordeel, dat er een winstuitdeling had plaatsgevonden aan de aandeelhouders. Van de bevoordeling waren de aandeelhouders en de BV (vertegenwoordigd door de directeur, die een van de bevoordeelde aandeelhouders was) zich bewust. Het Hof stelde de waarde van de onroerende zaken op het gemiddelde van de taxatie van de belastingdienst en de waarde, die de bank had vastgesteld.De BV had kort voor de verkoop een nieuwe lening afgesloten met de bank en die gebruikt om de oude hypotheek af te lossen. De aandeelhouders bleven de koopsom schuldig en betaalden aan de BV een beduidend lagere rente dan de BV aan de bank moest betalen. Ook waren de leningcondities van de bank nadeliger dan de leningcondities voor de aandeelhouders. Voor het verschil tussen de door de BV betaalde rente en de door de aandeelhouders betaalde rente vond het Hof eveneens dat er een uitdeling van winst had plaatsgevonden. Dat was niet het geval voor de accountantskosten die aan de BV in rekening werden gebracht. De inspecteur kon niet aantonen, dat deze betrekking hadden op andere werkzaamheden dan de jaarrekening en de aangifte vennootschapsbelasting van de BV.De BV heeft voor de boekwinst op de onroerende zaken een vervangingsreserve opgenomen op de fiscale balans van 1993. De inspecteur bestreed de aanwezigheid van een vervangingsvoornemen en corrigeerde de aangegeven winst. Volgens het Hof heeft de BV met het overleggen van verklaringen van derden bewezen, dat er eind 1993 een vervangingsvoornemen bestond. De inspecteur kon de door hem gestelde valsheid in geschrifte bij het opmaken van de overgelegde verklaringen niet bewijzen.Het Hof vond dat de inspecteur niet had bewezen, dat de BV opzettelijk een onjuiste aangifte had gedaan. Gezien het enorme verschil tussen de waarde van de onroerende zaak en de verkoopprijs was wel sprake van grove schuld. De aanvankelijk opgelegde boete van 50% wegens opzet moest daarom verlaagd worden tot 25%. Vanwege het tijdsverloop tussen opleggen van de boete en de behandeling van de zaak bij het Hof was de redelijke termijn, die in acht moet worden genomen bij strafrechtelijke sancties overschreden. Daarom verlaagde het Hof de opgelegde boete tot 15%.