WOZ- waarde hotel op basis van huurwaardekapitalisatie vastgesteld

14 mei 2007 | Hof Amsterdam | jurisprudentie | LJN: AR8523, 03/02660

In een procedure over de WOZ-waarde van een hotelpand berekende de gemeente de waarde op drie verschillende manieren. De eerste methode was de vergelijkingsmethode op basis van verkooptransacties. Daarbij werd als uitgangspunt genomen de overdracht kort na de peildatum van een ander hotel. De tweede methode was de dekkingswaardemethode. Daarbij werd uitgegaan van de netto-omzet van het hotel in 1999, gecorrigeerd tot een geobjectiveerde (haalbare) omzet van ƒ 1.400 per m² bruto vloeroppervlak (bvo). De derde methode was de vergelijkingsmethode op basis van huurwaardekapitalisatie. De huurwaarde van het hotel werd bepaald op ƒ 225 per m² bvo voor de ruimten op de begane grond en de twee verdiepingen en op ƒ 100 per m² bvo voor het souterrain. Daarop werd een kapitalisatiefactor toegepast van 9,5. Hof Amsterdam verwierp de eerste twee waarderingen. De verkooptransactie had plaatsgevonden tussen gelieerde partijen. De gemeente kon niet aantonen, dat deze verkoop voor een reële prijs had plaatsgevonden. De tweede waardering werd niet geaccepteerd vanwege het door de gemeente niet verklaarde verschil tussen werkelijke omzet en gecorrigeerde omzet. Het Hof ging uit van de derde methode, maar corrigeerde de huurwaarde van het restaurantgedeelte. Dat leidde tot een vermindering van de WOZ-waarde met ongeveer ƒ 1.500.000.